Самостоятельно решать жилищный вопрос или обратиться в агентство? Что нужно требовать за свои деньги от риэлторов — представителей агентств недвижимости? Чем определяется размер комиссионного вознаграждения?

— Решая любой жилищный вопрос по покупке, продаже или альтернативному варианту (обмену квартир), надо отдавать себе отчет, что сделка с недвижимостью состоит из многих этапов, за каждым из которых стоят разнообразные по затрачиваемому времени и энергоемкости процессы. Эффективность их обеспечивается профессионализмом и самоотдачей агентов, менеджеров и сотрудников различных служб компаний недвижимости. Клиент-продавец вправе рассчитывать на то, что риэлтор:

• грамотно определит рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта с учетом всех факторов ценообразования, для чего познакомит клиента со статистическими и аналитическими материалами, отражающими состояние рынка, предоставит список аналогичных объектов, находящихся в данный момент в продаже, и пр.;
• организует эффективную рекламную кампанию объекта, максимально используя весь спектр СМИ;
• определит технические характеристики объекта, выявит его достоинства и недостатки, даст рекомендации по необходимой предпродажной подготовке;
• организует процесс просмотров и переговоров с потенциальными покупателями;
• поможет выработать условия и график проведения сделки, удовлетворяющий обе стороны;
• окажет содействие в сборе полного пакета документов, необходимого для перехода прав собственности, с учетом индивидуальных особенностей отчуждаемой квартиры;
• организует регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;
• поможет в передаче объекта недвижимости новому владельцу по акту сдачи-приемки.

Если клиент агентства планирует покупку квартиры, то основными задачами риэлтора являются формирование образа квартиры, проверка ее юридической чистоты и четкое соблюдение технологий подготовки документооборота будущей сделки. А дальше, как и при продаже, следует выработка устраивающих всех условий и графика проведения сделки и т. д. При совершении альтернативной сделки круг обязанностей риэлтора включает в себя работу, необходимую для продажи объекта с одновременной покупкой одного или нескольких объектов недвижимости.

— При проверке юридической чистоты квартиры это особенно важно как для покупателя — клиента агентства недвижимости, так и для самого агентства. Проверка состоит из нескольких блоков. Ее проводят всегда в определенной последовательности: сначала риэлторы, а затем юридическая служба компании. По каждой квартире проводится сбор информации, а затем анализ и еще раз анализ обрабатываемых данных. Изучаются материалы о всех предыдущих собственниках и лицах, живущих и проживавших в квартире.

Активно используют и такие способы проверки, как беседы с соседями, встречи с предыдущими собственниками, выезд по новым местам жительства собственников и так далее, до принятия решения о выдаче риэлтору разрешения на проведение сделки. Проблема проверки квартир становится все более острой, поскольку со временем возрастает количество переходов прав собственности на объекты недвижимости, соответственно, увеличивается риск в сделках.

Не зря считается, что лучше покупать квартиру у ее первого собственника, но таких квартир с каждым годом становится все меньше. И проверка недвижимости требует все больших усилий, высокой квалификации и внедрения новых технологий. Есть и хорошие тенденции, например большинство детей, которые не были включены в приватизацию в 1991–1993 гг., уже стали совершеннолетними. Соответственно, рисков признания сделок недействительными по их искам уже нет. Некоторых граждан это воодушевляет настолько, что они пускаются в самостоятельные поиски квартиры для покупки.

— Доступность информации о различных вариантах в СМИ создает иллюзию, что подобрать квартиру для покупки можно легко и быстро. Однако в рекламе объектов полно лукавства и неточностей: свободная квартира на практике оказывается не свободной, а кухня из восьмиметровой легко превращается в шестиметровую. Встречается и старая, «завалявшаяся» информация, размещенная несколько лет назад. Но потенциальный покупатель, даже не будучи профессионалом, путем многочасовых телефонных звонков и переговоров все-таки может выбрать квартиру.

В этом случае риэлтор скажет ему огромное спасибо, ведь он сделал самую низкоквалифицированную, но трудоемкую работу — перелопатил информацию по сотням объектов, совершил десятки звонков, выяснил подробности, договорился с представителем продавца и посмотрел множество квартир.

Правда, подбор квартиры почти ничего не стоит, именно поэтому агентство недвижимости подписывает с потенциальным покупателем договор на покупку объекта недвижимости, причем клиент оплачивает работу агента только после получения всего комплекса услуг.

— А какова сегодня стоимость услуг риэлтора? 

— Как правило, каждое агентство имеет свою тарифную сетку, указанную в договорах оказания услуг клиентам. В Москве за оказание услуг по продаже, покупке или обмену объектов недвижимости клиенты платят 3–7% от стоимости объекта недвижимости, в Подмосковье при работе с загородной недвижимостью стоимость услуг варьируется в пределах 5–10%.

Если же речь идет о простой консультации по проведению сделки, а вся ответственность будет возложена на клиента, комиссионные агентства могут быть минимальными. Правда, тогда не стоит надеяться на проверку юридической чистоты и обеспечения безопасности сделки. Если же подписан договор на сопровождение сделки с выдачей юридического заключения о проверке квартиры (это как раз тот случай, когда вы сами выбрали квартиру), стоимость услуг составит не менее 2–3,5%.

Контроль над работой риэлтора — это договор, который заключает клиент с агентством. В нем должно быть указано все, что было обещано на словах. Обращаться нужно, как это ни банально звучит, к услугам проверенных агентств недвижимости! Но уж если вы доверились авторитетной фирме, а в том, как ведет дела конкретный исполнитель, что-то не устраивает — не стоит терпеть и откладывать неприятный разговор, надо сразу поставить вопрос о корректировке действий агента или даже о его замене. Руководство уважающей себя компании всегда найдет опытных специалистов, готовых подключиться к решению проблемы на любом этапе.

— Хочется сэкономить на комиссионных? Может, лучше обратиться к частному маклеру — те же услуги обойдутся гораздо дешевле?

— Не факт. Однако риск гораздо больше. Договор в этом случае, как правило, не заключается. А это значит, что никакой ответственности перед вами такой маклер не несет: с юридической точки зрения он никаких услуг вам не оказывал, денег не брал и вообще вас знать не знает — доказать обратное крайне сложно.

— Настоящий риэлтор — это человек, который помогает людям жить лучше.

— Покупка или продажа квартиры — целый комплекс мероприятий, направленных на законное отчуждение или приобретение объекта недвижимости. Риэлтор осуществляет эту работу, а значит, обязан владеть и знаниями, и мастерством. Особенности ценообразования, конъюнктура рынка, юридические тонкости оформления сделки, правильная реклама, налаживание контактов в государственных учреждениях — все это входит в компетенцию агентства недвижимости и его сотрудника-риэлтора.

Кроме того, риэлтор — профессиональный переговорщик. Известно, что специалисты по недвижимости — общительные люди, ведь без умения общаться невозможно согласовать задачи с клиентами, коллегами, банками. Плюс ко всему риэлтор должен уметь быстро найти точное и оригинальное решение жилищной проблемы.