Сегодня принято говорить, что рынок жилья переживает непростые времена. Покупателей мало, увеличивается ли объем предложений?

 Маринич Владимир Анатольевич директор «Агентство «Жилстрой-Сервис»:

- Количество сделок, конечно, уменьшилось. Однако если в январе нынешнего?— года это падение было многократным, то к настоящему времени ситуация несколько выправилась. По данным за июль, количество сделок составило уже порядка 80% от уровня этого месяца в 2008 г.

Объем предложений действительно вырос. Покупателю есть из чего выбрать. Но поскольку число последних заметно сократилось — увеличились сроки продажи квартир, которые в настоящее время могут занимать 80 дней и даже больше. С другой стороны, объекты хорошего качества и выставленные по разумным ценам и сейчас пользуются высоким спросом и продаются быстро.

Еще из особенностей сегодняшнего рынка можно отметить выравнивание цен внутри каждого его сегмента.

 - О том, что рынок переживает непростые времена, мы слышали и в 2007-м, и в?— 2008 г. Только они были непростыми по-другому — нужно было успевать за ростом цен. Так что можно сказать, что простыми времена не бывают никогда.

Что изменилось? Вырос примерно в два раза объем предложения. Покупатели… Не скажу, что их стало меньше, — просто эти люди не торопятся, рассчитывая посмотреть еще варианты или получить дополнительные скидки. Возникли проблемы у многих девелоперов с новостройками. И это тоже заставляет покупателей занимать выжидательную позицию: страшно покупать, вдруг объект не будет достроен!

 - Очевидно, что соотношение между спросом и предложением сегодня выглядит?— иначе, чем это было в период активного роста цен. Летом 2007 г. количество платежеспособных покупателей превышало количество продавцов более чем в два раза, что приводило к ситуациям, когда собственники реализуемого жилья устраивали аукционы среди страждущих. При этом квартиры нередко приобретали не для личного проживания, а с целью инвестирования.

На данный момент неудовлетворенный спрос на качественное доступное жилье по-прежнему колоссален, но цены до сих пор недостижимы для большинства наших сограждан. Поэтому можно говорить о том, что спрос по-прежнему высок, но ориентирован на более низкий ценовой уровень.

- Предложение на вторичном рынке жилья городов Люберцы, Лыткарино, Железнодорожный, Балашиха примерно в 2,5?— раза выше, чем в 2007 г., но количественный переизбыток никак не переходит в качество. Когда по запросу покупателя рассматриваются предложения в конкретном районе, то мы обнаруживаем две большие проблемы. Первая — это низкое качество: предлагаемое жилье в основном старое, в плохом состоянии, с юридическими ограничениями. Вторая — высокая цена. Собственники по-прежнему пытаются продавать по цене, близкой к докризисной.

 - В 2009 г. снизилась активность и продавцов, и покупателей. Покупатели?— ждут существенного снижения цен, а продавцы не желают продавать квартиры себе в убыток. В последние месяцы рынок оживился. Сейчас предложение увеличивается. Немного растут и цены — преимущественно на качественное жилье экономкласса.

- В последний год изменилась сама полярность рынка, покупательский ажиотаж?— уступил место дефициту покупателя. Соотношение спроса и предложения можно оценить как 30 к 70 — это зеркальная противоположность того, что было в 2008 г.

    Сколько квартир просматривает сегодня среднестатистический покупатель? Сколько времени уходит на подбор интересующего его варианта?

 - Был момент, когда цены снижались очень быстро — более чем на 2% в месяц.?— В этот период было большое количество «экскурсантов» — они приходили, смотрели объекты и начинали торговаться еще на 20%. Продавцы были к этому не готовы, тем более что подобные попытки часто выглядели так: уступи продавец — и покупатель стал бы требовать еще. Сегодня же на рынке достаточно клиентов, которые уже посмотрели все возможные варианты и готовы к покупке.

В кризисный период объекты часто снимали с продажи. Иногда владелец понимал, что ему не удастся продать за желаемую цену. Иногда — из-за колебаний на валютном рынке. Появлялся закономерный вопрос: в чем держать вырученные от продажи деньги? И сделки откладывались до момента стабилизации рыночной ситуации.

- При обычном состоянии рынка покупатель смотрит четыре — шесть квартир; в?— нынешних условиях это число выросло. Мы знаем об этом и всем потенциальным покупателям задаем вопрос: сколько квартир вы уже посмотрели? Если менее десяти — человек вряд ли готов к сделке. Хотя, конечно, бывают исключения… То же можно сказать и о сроках: раньше процесс покупки занимал месяц — два, сегодня он занимает не менее четырех — шести месяцев.

Почему покупатели ведут себя так? Во-первых, обширное предложение — выставленных на рынке квартир физически больше. Во-вторых, нет прежнего ажиотажа и ощущения, что понравившаяся квартира уйдет. Самое главное — цены снижаются. Если вчера интересующая квартира стоила 4 млн, а сегодня за нее просят 3,8, то у покупателя может возникнуть предположение, что еще через неделю будет 3,5, а там, глядишь, и 3 млн. Насколько оправданны эти надежды — вопрос отдельный, но такие настроения среди покупателей очень сильны…

- В период высокой покупательской активности долгие поиски идеальной?— квартиры были для многих непозволительной «роскошью». Как правило, к просмотру третьего-четвертого варианта люди это осознавали в полной мере и останавливали свой выбор буквально на следующей квартире или возвращались к ранее просмотренной, если это было еще возможно. Сейчас покупатели могут более обстоятельно подойти к выбору недвижимости, их не торопят, а с желаниями считаются. В конце концов, это приводит к многомесячным поискам соответствующей их требованиям недвижимости, а сам процесс не всегда завершается сделкой. Однако есть и такие, кто точно знает, что и по какой цене они хотят, и сделка совершается в считаные дни.

 - Поведение покупателя зависит от его личностных качеств, но никто не упустит возможности купить лучшее за меньшие деньги. В период активного рынка, где условия диктовал продавец, покупатель смотрел максимум три — пять квартир, после чего пытался приобрести одну из них. Иногда был и одну просмотр, который заканчивался сделкой. Большое количество показов являлось аномалией.

   Как относятся к «рынку покупателя» специалисты агентства недвижимости «Жилстрой-Сервис»? В частности, готовы ли они к переменам в настроениях покупателей?

 Панова Татьяна Юрьевна начальник отдела продаж Люберецкого филиала «Агентство «Жилстрой-Сервис»:

- Даже при изобилии квартир на рынке подобрать ту единственную, которая?— будет полностью отвечать желаниям клиента, сложно. Покупка жилья основана не только на технических характеристиках объекта, но и на ощущениях человека. Мы и до кризиса к метаниям клиента относились терпимо, а сейчас тем более. С любым покупателем изначально заключают договор, в котором указывают параметры желаемого объекта. И если в процессе работы риэлтор замечает смену настроения, он сам, будучи профессионалом, предлагает клиенту несколько переориентироваться. При грамотном подходе подобные предложения, как правило, принимают.

 - Почти всегда сходство между тем, что хочет клиент в начале поиска, и тем,?— что в итоге приобретает, весьма относительное. Измениться может все: и площадь, и дом, и район. Грамотно работающий риэлтор знает, что так бывает очень часто, и относится к этому спокойно. Умение правильно понять, что же клиент на самом деле хочет (а это далеко не всегда то же, что клиент говорит), — один из важных компонентов профессионализма.

Что изменилось? С рынка ушли непрофессионалы. Сегодня работать сложнее, и те, кто пришел в риэлторы, надеясь быстро стать миллионерами, покидают этот бизнес. На рынке остаются профессионалы своего дела, такие как в «Агентстве «Жилстрой-Сервис», которые на рынке 11 лет.

 Маринич Татьяна Владимировна  директор представительства «Агентство «Жилстрой-Сервис» г. Лыткарино:

- Любой уважающий себя и свою профессию риэлтор отличается терпением и?— трудолюбием. Побыстрее «всучить» первый попавшийся объект клиенту не является нашей целью. Мы стараемся выстраивать долгосрочные отношения, хотим, чтобы люди становились нашими постоянными клиентами, а также рекомендовали нас своим родным, друзьям и коллегам.

 - Опытный риэлтор никогда не будет винить покупателя за изменение запросов,?— тем более что возможности предоставляет не риэлтор, а состояние рынка и конкретный продавец. Задача агента — работать на клиента и помнить, что легких сделок не бывает!

 Панова Татьяна Юрьевна начальник отдела продаж Люберецкого филиала «Агентство«Жилстрой-Сервис»:

- В договоре, который мы подписываем с клиентом, говорится, в частности,?— что число показов для клиента неограниченно. Лишь единственный момент предполагает изменение условий договора — это когда клиент хотел купить жилье на вторичном рынке, а потом передумал и решил приобрести новостройку.

   «Рынок покупателя» очевидно предполагает возможность торга. Как, в каких случаях и в каких пределах возможен сейчас торг? Может, именно сейчас людям, имеющим средства, следует решать жилищные проблемы?

 Орчиков Андрей Борисович директор представительства «Агентство«Жилстрой-Сервис»:

- Есть покупатели, которые ждут дальнейшего падения. А есть и те, кто?— понимает, что цены уже снизились по сравнению с докризисными на 30% в рублях, и считают, что это хороший дисконт. Конечно, можно рассчитывать, что будет еще удешевление на 1–2%, но можно ведь и купить то, что действительно нравится, тем более выбор сегодня достаточно широкий.

Торг, конечно, уместен, но его размеры сильно преувеличены: они не превышают 100–200 тыс. руб. Если квартира обладает хорошим набором потребительских качеств и экспонируется по нормальной среднерыночной цене, она найдет своего покупателя и без торга.

 - Торг был всегда. На растущем рынке удерживание цены на квартиру на?— определенном уровне в период подготовки сделки — это точно такой же торг, как сегодня скидка в 100–200 тыс. руб. Это вопрос точки зрения.

В период роста продавцы привыкли, что надо бежать «впереди паровоза» и задирать цены, а покупатель потом до нее дозреет. Сегодня это не срабатывает. Необходимость снижать цену говорит только о том, что продавец изначально неправильно построил свою стратегию.

 - Есть две категории продавцов: одни стараются закладывать в цену энную?— сумму для торга, другие же выставляют свою недвижимость по минимальной цене, стараясь привлечь максимальное количество потенциальных покупателей. Это делает невозможным вывести какие-то средние значения. Торг может достигать 5–20%, а может оказаться нулевым — в зависимости от положения, в котором находится продавец.

 - Особенно активно готовы торговаться собственники жилья, расположенного в?— старом жилом фонде, так называемом морально устаревшем.

Панова Татьяна Юрьевна начальник отдела продаж Люберецкого филиала «Агентство «Жилстрой-Сервис»:

- Конечно, сейчас и именно сейчас стоит решать жилищные вопросы — отличный?— период для покупателя, его власть и его время. В большинстве случаев торг возможен после того, как квартира постояла, продавец уже почувствовал рынок и готов «снижаться». К примеру, обычная двухкомнатная квартира одного нашего клиента стояла на рынке четыре месяца и была приобретена только после того, как у покупателя реализовалась государственная субсидия.

   Есть ли какие-то признаки, позволяющие предугадать поворот в сторону продавца?

 Маринич Владимир Анатольевич директор «Агентство «Жилстрой-Сервис»:

- То, что сегодня происходит на рынке недвижимости, — отражение?— общеэкономической ситуации. Если вспомнить события десятилетней давности, то после августа 1998 г. рынок зашевелился через пять месяцев, а дна цены достигли к августу 1999 г., снизившись примерно на 50% в долларах.

Сейчас (если сравнивать с октябрем — ноябрем 2008 г.) покупательский интерес увеличивается, восстанавливаются обороты сделок. Темпы снижения цен замедляются. Если не произойдет никаких глобальных катаклизмов, этой осенью мы можем выйти на точку пересечения общих интересов покупателей и продавцов.

- Праздника жизни для покупателя сейчас нет из-за низкого качества?— предлагаемого жилья, недоступности кредитов и недостаточности городской инфраструктуры. Поворот в сторону продавца произойдет тогда, когда рынок перейдет в стадию активного роста, то есть когда восстановится спрос, который зависит от стабилизации экономики России и возобновления ипотечного кредитования.

 - Если говорить о краткосрочном прогнозе, на ближайшие полгода, то?— количество сделок, несомненно, будет больше, чем за прошедшие несколько месяцев. За последние три — четыре недели их число уже увеличилось, покупатели чаще обращаются в агентство «Жилстрой-Сервис» г.Люберцы, г. Лыткарино. Но оговорюсь, наибольшим спросом пользуется ликвидное жилье — одно-, двухкомнатные квартиры в новых домах экономкласса.

 - Прогнозы — дело неблагодарное. Однако можно определенно сказать, что?— «праздник покупателя» продолжается. О кардинальных признаках смены тенденции говорить рано.