| 10.08.2009г. Аренда и субаренда – тенденции. |
 |
|
Когда эксперты говорят обо активизации рынка аренды офисных площадей, то надо понимать: речь идет не о росте спроса, а о перераспределении, антикризисных мерах компаний по сокращению издержек. Как правило, это связано с желанием арендатора переехать на более дешевые квадратные метры. В последнее время наметилась еще одна тенденция – рост количества сделок по сдаче помещений в субаренду. Сила ротации Давно забытое старое, как известно, всегда приходит на помощь, когда правила игры меняются, причем не в лучшую сторону. Как характеризуют ситуацию в Люберецком отделении «Агентства «Жилстрой-Сервис», в I квартале 2009 г. на рынке сохранялась низкая деловая активность. За этот период было арендовано и куплено примерно в два раза меньше площадей, чем за аналогичный период 2008 г. Даже при том, что ставки снизились на 30% - 50% компании не спешат искать новые площади, а предпочитают сокращать затраты. Примерно до 50% сделок с начала текущего года были связаны с пересмотром заключенных ранее договоров в сторону понижения ставок. По данным «Агентства «Жилстрой-Сервис», объем сделок по аренде новых помещений значительно уменьшился. Так, в I квартале 2009 г. офисных помещений было арендовано ничтожное количество. Поиски новых, более дешевых площадей обычно заканчиваются переговорами с собственником о снижении цены. Хотя есть фирмы, которые в соответствии с собственной антикризисной стратегией на ближайшие годы считают, что гораздо лучше найти качественные площади по более выгодным ценам. И с успехом реализуют эти планы. Зачастую это связано с желанием потенциальных арендаторов получить весьма комфортное помещение по максимально низкой цене, утверждает руководитель «Агентства «Жилстрой-Сервис» Маринич Владимир Анатольевич. В целом же достаточно большое количество просмотров нивелируется малым количеством заключаемых договоров. Хорошим показателем месяца, отмечает Мажирина Ю. В., является заключение двух-трех договоров аренды. В Реутовском и Лыткаринском отделениях «Агентства «Жилстрой-Сервис» характеризуют ситуацию примерно так же. Наблюдаемое оживление на рынке здесь связывают с ротацией арендаторов, вызванной уменьшением потребностей в площадях, а также сменой класса объектов. Избавляться от излишков Эксперты единогласно утверждают, что с началом кризиса количество предложений в сегменте субаренды выросло. Причины очевидны, многие компании сдают излишки площадей, которые они снимали в расчете на долгосрочную перспективу развития, отмечает Мажирина Юлия Владимировна, специалист направления аренды. У некоторых вакантные метры появились вследствии сокращения персонала. Правда, есть и такие, у которых излишки отсутствуют, но необходимость получения дополнительных доходов вынудила ухудшить собственные офисные условия жизни и сдавать часть площадей. Специалисты «Агентства «Жилстрой-Сервис», также считают, что до кризиса много площадей было приобретено «на вырост», и теперь время требует избавиться от них. Для потенциального съемщика субаренда удобна: даже в офисных центрах высокого класса теперь можно найти небольшие площади, хотя раньше это было проблематично. По оценкам «Агентства «Жилстрой-Сервис» общее количество площадей предлагаемых в субаренду, к лету 2009 г. увеличилось на 30% - 50%. В «Агентстве «Жилстрой-Сервис» отмечают: целью сдачи пустующих после сокращений штатов площадей является не столько получение прибыли как таковой, сколько минимизация собственных расходов вообще и возмещение средств, потраченных на отделку помещений, в частности. Субарендные ставки сопоставимы со ставками прямой аренды офисов с отделкой. При этом торг вполне уместен. Конечно, каждый арендатор, сдавая площадь в субаренду, стремится вернуть вложенные средства. При этом некоторые компании пытаются ещё и заработать, выставляя площади по более высокой цене. Это оправдано, когда в субаренду предлагаются небольшие помещения. Тогда срабатывает принцип: стоимость метра маленького объекта гораздо дороже, чем большого. Принимается во внимание и тот факт, что офисы сдаются уже с отделкой. Тонкости закона Как реагируют собственники на сдачу в аренду их же площадей? До кризиса, отмечает руководитель «Агентства «Жилстрой-Сервис»,как правило, отрицательно: по сути, арендаторы, сдавая площади, создавали им конкуренцию. Сейчас собственники стали более лояльны к такому поведению, заботясь о том, чтобы не потерять того, кого уже имеют в качестве арендатора. Более того, для собственника такой вариант в кризис является самым предпочтительным, ибо в условиях, когда многие компании-арендаторы вынуждены сокращать издержки, возможны следующие варианты развития событий: пересмотр договора аренды в сторону понижения ставок, переезд компании-арендатора в более дешевый офис или сдача части помещений в субаренду. Только в последнем случае собственнику не придется искать новых арендаторов, а это является непростой задачей, и при этом удастся сохранить прежний доход от сдаваемых площадей. Таким образом, в нынешних условиях владельцы должны приветствовать субаренду. Однако юридические нормы никто не отменял. По закону, говорят эксперты, право на субаренду должно быть записано в договоре с собственником. Многие так и поступали ещё до кризиса, поэтому желание сдавать свои площади другим компаниям имеет юридическое обоснование. Можно предположить, рассуждает Мажирина Ю. В., что в настоящее время данный пункт станет одним из ключевых при принятии решения об аренде того или иного объекта. А тот, кто уже заключил договор без субаренды, наверняка захочет пересмотреть ранее оговоренные условия. Вместе с тем юристы «Агентства «Жилстрой-Сервис» отмечают, что проблемы все же могут возникнуть, и в первую очередь у тех, кто претендует на излишки. Основной риск заключается в том, что право субаренды производно от права аренды. Соответственно, если договор аренды является ничтожным, то ничтожным является и договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Срок субаренды не может быть больше срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а арендатор не имеет права предоставить субарендатору больше вещных прав на недвижимость, чем у него имеется по договору. В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право заключить договор аренды, причем на прежних условиях. Впрочем. Данное право еще нужно будет реализовать: если собственник не захочет сдавать площади бывшим субарендаторам, то проблему придется решать в судебном порядке. Таким образом, субаренда несет в себе больше рисков, чем прямая аренда, однако это не повод отказываться от выгодных предложений, главное – правильно оценивать ситуацию, внимательно изучать договор аренды и предлагаемые условия субаренды. |