Весной горожане традиционно предпринимают шаги по приобретению собственного дома. А продавцы загородной недвижимости в ожидании очередного подъема покупательского спроса на подмосковные объекты торопятся подготовить предложения.

Правда, в стане экспертов и аналитиков нет единого мнения. Одни уверены, что интерес к квадратным метрам, будь они городские или загородные, коммерческие или зарубежные, зависит от зимне-летних настроений покупателей. Другие, наоборот, считают, что на активность рынка недвижимости влияет не сезон, а объективные причины, которые, в свою очередь, и формируют цены.

Готовьте mоney, когда время настанет

Город. Городская недвижимость интересует граждан постоянно, но все же некоторые колебания активности можно наблюдать. «В течение года — есть периоды, когда спрос на квартиры и апартаменты заметно уменьшается. Как правило, это происходит летом, во время массовых отпусков, и в декабре — январе, в ходе новогодних и рождественских праздников». Многие клиенты стараются покупать жилье весной. Одни предпочитают не загружать себя лишними заботами в период отпуска, другие, у кого есть дети-школьники, стремятся закончить ремонт новой квартиры к началу учебного года.

При этом летний спад спроса редко сопровождается снижением цен. Возможна лишь их незначительная коррекция. Зато осенью отмечается новый виток интереса покупателей к городскому жилью. В конце IV квартала многие девелоперы обычно сдают в эксплуатацию объекты. Клиенты к этому готовы и, даже если стоимость недвижимости возросла, охотно обращаются в компании с целью совершить покупку. С середины мая обычно сокращается число предложений и на вторичном рынке жилья. Опять-таки виной тому предвкушение летнего отдыха. Берут паузу и продавцы квартир, надеясь, что к осени цены подрастут, и навар от сделок будет больше.

Загород. «Мертвым» сезоном для сделок с загородной недвижимостью считают зиму и первые полтора весенних месяца. Спад спроса чаще всего объясняется климатическими факторами. Редкий покупатель в лютый мороз или весеннюю распутицу поедет за город смотреть земельный участок или выбирать дом. Кроме того, наблюдается и спад активности застройщиков — зимой любое строительство движется обычно медленнее, чем в теплое время года. Но уже к концу весны спрос возрастает, и для риэлторов наступают горячие деньки, которые длятся практически до середины лета.

«Базовая картина с точки зрения сезонности складывается следующим образом, —во второй половине февраля потенциальные покупатели начинают обзванивать продавцов, прощупывая рынок. Основная их задача в этот момент — выявить как можно больше выгодных предложений, оценить ситуацию и определить для себя наиболее интересные варианты. Зато в бесснежное время лучше видны все достоинства и недостатки объектов. И уже в конце апреля осуществляют первые покупки. Пик активности приходится на май — июнь, в июле закрывают только старые сделки, а новых уже практически не совершают».

Во второй половине лета на рынке загородной недвижимости присутствуют не столько покупатели, сколько созерцатели. Это обусловлено периодом отпусков, который длится приблизительно до конца сентября. Зато в октябре — ноябре наблюдается еще одна волна спроса, когда заявляют о себе те, кто не успел приобрести загородный объект весной и не имел возможности это сделать во время летних каникул. «Нынешний весенний сезон, безусловно, более активен, чем прошлый, кризисный,  — но по объемам продаж он еще далек от показателей 2007 г. С учетом того, что начал реализовываться отложенный спрос, сформировавшийся на протяжении полутора лет, увеличение активности покупателей коттеджей и домов будет сохраняться в течение всего 2010 г. И уже к осени число сделок может вырасти на 30%».

«Сезонность влияет на рынок загородной недвижимости в зависимости от ценового сегмента.— Жилье элитное и бизнес-класса обычно равномерно продается на протяжении всего года». И это вполне объяснимо, ведь при осмотре высоколиквидных поселков потенциальный покупатель не увязнет в снегу, а продавцы позаботятся о том, чтобы в доме, выставленном на реализацию, было тепло и уютно, и любой желающий мог убедиться в высоком уровне теплоизоляции здания, бесперебойном снабжении электричеством, газом, водой.

Коммерческие и зарубежные объекты. Активность на рынке коммерческой недвижимости больше зависит от общеэкономических факторов, степени готовности объекта, нежели от календаря, а объем предложения здесь практически никогда не связан с временем года. Хотя и для коммерсантов лето является периодом отпусков. Однако надо иметь в виду, что сделки с коммерческой недвижимостью длятся намного дольше, чем с жилой. В среднем процедура занимает от двух месяцев до полугода, поэтому летом, хоть и наблюдается некоторый спад спроса на новые объекты, оформление права собственности или аренды на уже выбранные помещения все равно ведется.

Что касается недвижимости за рубежом, то именно летом и повышается спрос на нее. Проводя отпуск за границей, российские граждане совмещают приятное с полезным и присматривают для себя виллу или апартаменты. Впрочем, подтолкнуть к покупке дома за рубежом могут и крупные вознаграждения, выплачиваемые чиновникам и топ-менеджерам компаний по итогам года. Новогодние премии и дивиденды по акциям граждане не прочь вложить в недвижимость разных стран.

Экономические аномалии

Сезонность в определенной степени отражается на активности участников рынка недвижимости, но на ценовые показатели не влияет. Они, как утверждают некоторые специалисты, больше зависят от экономических факторов (инфляция, финансовый кризис и т. п.).

«В 2000–2004 гг. спрос на загородную недвижимость был стабильным практически на протяжении всех сезонов, и цены росли умеренными темпами,— но уже в 2005 г. продавцы начали повышать долларовые цены, словно проверяя платежеспособность клиентов. Невзирая на сезон, земля и дома дорожали с каждым месяцем, вынуждая покупателей быстрее принимать решения. В результате понятие сезонности по крайней мере на загородном рынке окончательно размылось».

А 2006 г. и вовсе стал неординарным. Уникальность его заключалась в том, что 80% покупательского спроса приходилось на альтернативные сделки, но многие так и не смогли поменять недвижимость: продав свою квартиру, люди просто не укладывались в рамки бюджета, предназначенного для покупки новой. Именно поэтому самые разумные и дальновидные клиенты отложили решение жилищного вопроса до лучших времен.

Следующий период аномально высокого спроса наблюдался в начале 2008 г., когда появились слухи о грядущих дефолте, деноминации и других устрашающих событиях в экономике страны. В результате количество январских сделок достигло максимального уровня, что совсем не характерно для данного месяца. Но уже осенью, когда кризис добрался и до России, интерес покупателей к индивидуальным домам и коттеджам полностью пропал, даже несмотря на то что некоторые объекты выставляли на продажу с дисконтом в 50%.

Сегодня загородный и городской рынок недвижимости оживает, его изучают покупатели, цены демонстрируют незначительные колебания.

По большому счету сезонные перепады спроса — дело прогнозируемое, а потому они практически никогда не отражаются на деятельности риэлторов. Главное — вовремя переориентироваться.