Ипотека, с одной стороны, предполагает многолетние и стабильные обязательства заемщика перед банком. С другой стороны, это не означает, что весь срок кредитования заемщик будет должником того договора, который он подписал вначале.

 На развитом ипотечном рынке у клиента банка всегда есть возможность досрочно погасить кредит (например, за счет продажи квартиры) или сменить кредитора. О втором варианте люди, как правило, начинают задумываться, когда процентные ставки стабильно снижаются. Соответственно, новые условия кредитования кажутся куда более заманчивыми, чем те, что были в недавнем прошлом. Закономерно, что многие банки на фоне стабильной экономической ситуации начинают предлагать заемщикам программы рефинансирования кредитов.

Что за продукт?

    Программы рефинансирования (перекредитование) сегодня есть почти во всех доступных банках: ВТБ, Райффайзенбанке, Газпромбанке и др. Они предоставляют заемщику возможность перейти из одного банка в другой с улучшением условий кредитования. Таким образом, если человек хочет снизить процентную ставку, сменить валюту кредита или изменить другие условия договора, а его банк на это не идет – он может обратиться к конкуренту.

    Заявку на рефинансирование подают в том же порядке, как на оформление обычного ипотечного кредита. Заемщик узнает об условиях кредитования, а затем предоставляет в новый банк документы, подтверждающие его платежеспособность, а также ликвидность предмета залога.

    Кроме стандартного пакета документов ему необходимо предъявить свой кредитный договор и график платежей по кредиту; справку из прежнего банка о наличии или об отсутствии фактов просроченной задолженности; письменной уведомление прежнего банка о намерении погасить рефинансируемый кредит с его отметкой о принятии.

    Если новый банк одобряет заявку, то он выдает заемщику кредит, за счет которого тот гасит долг перед первым банком. После этого обременение с предмета залога снимают и переоформляют на нового кредитора.

    Процедура рефинансирования – достаточно рискованная для банка – вторичного кредитора. Поскольку пока происходит переоформление залога в его пользу, выданный кредит остается фактически необеспеченным. Даже если залог переоформляют до выдачи кредита (по закону возможна ситуация, когда один объект находится в залоге у двух кредиторов), устанавливается очередность права. И приоритетным являются права первого кредитора. То есть если наступят основания для взыскания, то от реализации залога сначала погасит свои требования первый кредитор и только потом – второй. Так что риски все равно существенные. Поэтому банки довольно пристрастно отбирают кандидатов для своих программ. У заемщика должна быть безупречная кредитная история, солидный доход, хорошее обеспечение. То есть сбежать от проблем с неплатежами из одного банка в другой не получится. Иногда, чтобы застраховать свои риски, кредиторы вводят повышенную процентную ставку до момента оформления залога, требуют дополнительный залог или поручительство.

Кому подходит?   

Как правило, заемщик задумывается о рефинансировании, когда замечает, что разница между ставками по его кредиту и среднерыночной становится уже слишком заметной. Так, если он оформлял ипотеку в 2005-2006 гг., то нормальной ставкой в рублях на российском рынке считалось 15-16%. Сегодня средняя ставка – 12,1% (по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Ипотечные кредиты, как правило, берут крупные суммы и длительные сроки. Поэтому даже меньшая разница выливается за 10-20 лет в круглые суммы.

    Однако есть ряд «противопоказаний» для рефинансирования. Например, ситуация, когда заемщик при аннуитентном платеже погашает кредит уже довольно долгий срок – более пяти лет. Это означает, что он уже выплатил банку основную сумму и теперь начинается период погашения основного долга. То есть формальное снижение процентной ставки в данном случае по итогам всего срока уже не даст заметной экономии.

    Также эксперты не советуют прибегать к рефинансированию, если разница в процентной ставке меньше 2%. Правда, некоторые уверены, что положительный эффект даст разница уже в 1,5%. Но это каждый может подсчитать сам, сопоставив экономию за предстоящий срок погашения кредита и все расходы, которые он понесет при перекредитовании.

    Дело в том, сто рефинансировании  - довольно дорогое удовольствие. Переоформляя кредит, заемщик несет те же затраты, что и при первичном получении заемных денег. Комиссии банку, плата независимому оценщику, заключение договора страхования – все это ложится денежным бременем на его плечи без всяких скидок. Поэтому при небольшой разнице ставок выгода может быть съедена самой процедурой.

К СВЕДЕНИЮ 

Примерный перечень платежей при рефинансировании:

• Комиссия за выдачу кредита – уплачивают в зависимости от условий программы рефинансирования, она составляет от 0 до 2% от суммы кредита;
• Оценка предмета залога независимой оценочной компанией – около 5 тыс.руб.;
• Перевод денежных средств с текущего счета заемщика на счет в банке, выступающем первичным кредитором, - до 500 руб.;
• Снятие залога (обременение) с недвижимости – до 1 тыс.руб.;
• Государственная регистрация договора залога на рефинансирующий банк – до 1 тыс..руб., если подавать самостоятельно;
• Страхование – 1-2% в зависимости от пакета и тарифов страховой компании.