Покупка однокомнатной квартиры — хороший старт и для молодой семьи, и для студента, начинающего взрослую жизнь, и для инвестора. Однушки продолжают оставаться самым ликвидным товаром на подмосковном рынке жилья.

Рыночный формат

Однокомнатные квартиры не теряют своей популярности на протяжении нескольких лет и востребованы покупателями, имеющими разный достаток. Этот формат жилья в первую очередь привлекает своей доступностью — на однушку проще накопить или получить ипотечный кредит. Руководитель Агентства «Жилстрой-Сервис» Маринич Владимир говорит, что молодые семьи часто покупают подобные квартиры, участвуя в различных государственных социальных программах.

Такая недвижимость — неплохой вариант для инвестиций. Подмосковье по-прежнему остается центром притяжения для специалистов из разных российских городов, и у приезжих однушки пользуются большим спросом. Некоторые приобретают их на будущее — для своих детей, а пока они растут, жилье можно сдавать в аренду. Правда, инвесторов на рынке не так много — по словам В. Маринича, всего 10–15% от общего числа покупателей объектов этого сегмента.

Однокомнатные квартиры есть почти во всех подмосковных домах, начиная от сталинских и заканчивая современными. Следовательно, метражи разные. Самые маленькие площади — 15–20 кв. м — в квартирах гостиничного типа, в которых иногда нет даже ванной. Средний метраж — у однушек в хрущевках и девятиэтажках (20–25 кв. м), а также в высотных панельных зданиях (от 25 до 45 кв. м). Самые большие квартиры этого сегмента — площадью 60 кв. м и более — предлагают в монолитных кирпичных домах.

Несмотря на то что большинство экспертов считают деление недвижимости на классы весьма условным (принадлежность к сегменту определяет множество параметров: местоположение, качество дома, инфраструктура, площадь жилья, состояние и т. п.), однокомнатные квартиры на вторичном рынке Московской области, распределяются следующим образом: «Порядка 70% можно отнести к экономклассу, около 20% — к бизнес-классу, 10% — к элитному. — Если исходить из площади объектов, то диапазон экономкласса — от 30 до 40 кв. м, бизнес-класса — от 40 до 50 кв. м, элитного — от 50 до 70 кв. м».

Меньше всего однокомнатных квартир в сталинках, а наибольшее их количество представлено в 9-, 12-, 14-этажных зданиях постройки 70-х гг. В экономклассе, однушки в основном предлагают в панельных домах — 70%, в монолитных их 20%, в зданиях других категорий — 10%. Бизнес-класс представлен в монолитных (60%) и кирпичных (20%) домах. Элитные квартиры в 70% случаев расположены в современных монолитных строениях.

Четверть всех предложений недвижимости на вторичном рынке приходится именно на однокомнатные квартиры. «На начало 2010 г. экспонировалось около 4,8 тыс. таких объектов, то есть 20–25% от общего объема, — Структура предложения однокомнатных квартир по сегментам (типовое, эконом-, бизнес- и элитное жилье) составляет 22, 60, 15 и 3% соответственно. В целом же по рынку (вне зависимости от количества комнат) квартиры распределяются так: 20, 55, 20 и 5%. Это сравнение наглядно демонстрирует смещение структуры предложения однокомнатных квартир в сторону нижних ценовых сегментов. Каждая десятая предлагаемая квартира расположена в так называемых «вчерашних новостройках», около 60% из них продаются без отделки».

Пальма первенства

Иногда люди стоят перед выбором: приобрести однокомнатную квартиру или добавить денег и купить небольшую двушку? Окончательное решение зависит не только от материальных возможностей, но и от жизненной ситуации, а также предпочтений каждого покупателя. В центре мегаполиса, например, где предложение сформировано из квартир бизнес- и элитного класса, стоимость однушки может оказаться сопоставима с ценой трехкомнатной квартиры в спальном районе.

Преимущество однокомнатных в том, что они более ликвидны (например, по сравнению с двухкомнатными), их легче продать или сдать в аренду. Так, срок экспозиции однушек на рынке составляет обычно два месяца, двушек — около трех месяцев. Кроме того, стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры обычно выше, чем двухкомнатной — даже расположенной в том же здании. «Исключение может составлять элитный сегмент, где квадратный метр дороже в объектах с большим количеством комнат (от трех и более), — поясняет В. Маринич. — Разница же в цене между однокомнатной и двухкомнатной, расположенными в одном и том же доме, составляет в среднем 30–40%. Например, если двухкомнатная квартира стоит 3,5–4,5 млн руб., то однушку можно приобрести за 2,5-3,5 млн руб.».

Все изменения рынка быстрее всего отражаются на стоимости однокомнатных квартир. По словам В. Маринича, в начале 2009 г. цена 1 кв. м составляла более 3,5 тыс. долл., а сейчас находится в районе 3 тыс. долл.

Владимир Маринич считает, что существующий сегодня спрос на наиболее дешевые объекты — это один из первых показателей оживления рынка в целом. «По мере стабилизации ситуации в экономике и роста доходов активизация спроса будет распространяться и на более дорогие сегменты и объекты», — говорит эксперт.

Интересно, что пальма первенства не всегда принадлежала однушкам. Например, до наступления кризиса, в сделках лидировали двухкомнатные квартиры (37% в общей структуре продаж против 29% однушек). В 2009 г., наоборот, однокомнатные оказались максимально востребованными (38% в общей структуре продаж против 34% двушек), но при любом состоянии рынка жилья однокомнатные и двухкомнатные квартиры были и остаются самым популярным форматом недвижимости.