Специалисты, знающие толк в инвестициях, советуют при приобретении недвижимости за рубежом по возможности пользоваться ипотекой. Благодаря низким ставкам во многих странах это очень выгодно. И половина российских покупателей уже вняли советам.

Дают – бери.

По наблюдения риэлторов, помогающих нашим соотечественникам приобретать недвижимость за границей, уже более 50% сделок совершают с использованием ипотеки. « У российских покупателей растут инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при приобретении жилья за рубежом. В этом россияне все больше походят на англичан, французов и скандинавов, законодателей мод  в области инвестиций в недвижимость. Те уже давно в сделках используют ипотеку даже в тех случаях, когда хватает собственных средств »,- говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.

 Это логично:  ставки, по которым наши соотечественники могут получит кредит в зарубежном банке, более привлекательны, чем те, на которые они могут рассчитывать в России. « Правительства европейских стран и местные кредитные организации кровно заинтересованы в приходе инвесторов на рынок недвижимости и потому готовы обеспечивать заемщикам наилучшие условия сотрудничества »,- объясняет Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 Beverlywood.

 Действительно ипотека в Европе остается выгодной вне зависимости от экономической нестабильности в некоторых странах. Кредит вам выдадут под низкие проценты на 10-30 лет. Возможно досрочное погашение ссуды без каких-либо санкций и дополнительных платежей. В ряде стран был увеличен размер первоначального взноса ( с 30 до 40% ), однако большая часть банков работает на докризисных условиях.

 Согласитесь, это здорово: взять ипотеку под какие-нибудь 3-4%, а собственные деньги держать в банке и получать процент! В России сейчас  реально положить валюту в банк под  5-6% годовых, следовательно,  разница  составляет  примерно 2%. При крупных платежах, обычно  идущих  на  недвижимость, экономия  получается  ощутимая. Умножьте эту сумму на количество лет, в течение которых вы будете платить за ипотеку. Выгодно на лицо.

Где лучше?

Самые низкие проценты по ипотеке предлагают сейчас в Швейцарии, Германии, Великобритании, Франции и Австрии – странах, экономика которых в меньшей степени пострадала от мирового финансового кризиса. «В 2011г. рост объемов ипотечного кредитования в стабильных европейских государствах продолжится, что будет дополнительно поддерживать рынки недвижимости этих стран»,- прогнозирует управляющий директор международного ипотечного брокера Lowell Finance Кирилл Долгинский.

 Компания Gordon Rock совместно с Lowell Finance провели специальное исследование, которое показало, что минимальные плавающие ставки по ипотечным кредитам предлагают россиянам в Израиле, Франции, Португалии, Испании, Германии.

 Максимальный размер кредита готовы выдать гражданам России во Франции, на Кипре, в Португалии- до 80%. В Испании Турции и Англии – максимум 70%. В Германии ,США, Италии, Греции, Израиле- 60%.

 На 40 лет можно получить заем на Кипре, на 30 – во Франции, Испании, Италии, США, Чехии, Греции, Израиле, Португалии. В других странах период кредитования меньше.

  Легче всего гражданам России взять заем в Великобритании, Германии, Испании, на Кипре, во Франции и Израиле, труднее – в Италии, Греции, Португалии, Чехии, США, Турции, Хорватии, Финляндии. Есть и страны, в которых ипотека для россиян практически недоступна.

Главное – в деталях.

По данным компании EVANS, во Франции наибольшим способом пользуются ипотечные продукты на приобретение жилья для отдыха, сдачи в аренду и кредитование недвижимости по схеме leaseback.

  В Великобритании хоть и лояльно относятся к кредитованию нерезидентов, но предложение ипотечных продуктов для этой категории заемщиков ограничено.

 Немецкие кредитные организации предоставляют хорошие условия ипотеки для российских покупателей, причем как на объекты для проживания, так и на инвестиционные проекты. Дополнительное преимущество при одобрении кредита дает получение дохода на территории Германии.

  Итальянские банки уделяют особое внимание платежеспособности зарубежных заемщиков: лучше, если доходы соискателей подтверждены справками с работы.

  В Испании ситуация на ипотечном рынке в последнее время меняется в лучшую сторону, но остается неоднозначной. Низкие процентные ставки по кредитам уравновешиваются жесткими требованиями к объектам залога и оценке заемщика. По итогам 2010 г. можно отметить, что россиянам кредит более чем на 60% от оценочной стоимости не дают.

  Кипр привлекателен гибкими условиями и простотой получения ипотеки, в том числе для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков банки охотно кредитуют до 70-80% от оценочной стоимости рынка – 60% и под более высокий процент.

  Высоким спросом у россиян пользуются ипотечные программы турецких банков. Особенно популярны кредиты на приобретение недвижимости в тех жилых комплексах, где обещан гарантированный доход от сдачи в аренду.

 Многие банки США отказались от ипотеки для иностранцев или значительно сократили лимиты по размеру финансирования и повысили процентные ставки, тем самым компенсируя риски. Существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому сейчас практически невозможно получить кредиты в Неваде, Флориде, Калифорнии. В Нью-Йорке ситуация с ипотекой выглядит более привлекательной.

 Правила, принятые в Египте, заставляют иностранцев сначала за наличные покупать недвижимость, получать резидентскую визу, а уж потом идти в банк за кредитом.

 В Черногории ипотека для иностранцев также практически недоступна. Но многие застройщики предлагают покупателям выгодные рассрочки. Тоже самое можно сказать и о Болгарии, рынок кредитования который серьезно пострадал во время кризиса.

Примеры

Как можно выглядеть покупка дома за рубежом с помощью банка?

Допустим, вы собираетесь приобрести трехкомнатные апартаменты в курортном испанском городке Кальпе, площадью около 80 кв.м, с видом на море, в комплексе со всей инфраструктурой. Стоят они 230 000 евро. На такую недвижимость дадут ипотеку в размере 60 % от суммы покупки на 30 лет под 3,5 % годовых. При этом нужен лишь первоначальный взнос в сумме 92 000 евро. Ежемесячные выплаты (тело кредита плюс процент) составляет 785 евро.

В Германии на доходный дом на девять квартир и три коммерческих помещения в центральном районе Берлина стоимостью 1,5 млн евро банк выдаст кредит до 70 % от цены под 3, 5 % годовых на 20-30 лет. Ежегодные отчисления по ипотеке составят 71 750 евро, в то время как чистый доход от аренды (после выплаты всех расходов) – 120 000 евро!

      При покупке квартиры в хорошем районе Берлина за 70 000 евро банк профинансирует иностранцу до 70 % стоимости под 3,5 % на 30 лет. Таким образом, первоначальный взнос составит 21 000 евро, а ежемесячные выплаты по кредиту, включая проценты, - 279 евро. Если приобрести квартиру с уже проживающим арендатором, то недвижимость будет приносить в месяц 400 евро чистыми, что составит за год 6,9 % дохода. При этом все заботы о сборе арендной платы и любые коммунальные и прочие вопросы будет решать управляющая компания. Несомненным плюсом такого приобретения станет облегченный въезд собственника в Германию.

Готовьте документы.

Чтобы получить ипотеку, следует ответственно отнестись к сбору всех необходимых бумаг. В первую очередь банки интересуются уровнем и источниками дохода заемщика, движением на банковском счете, историей, возрастом, профессией и т.д.

 Зачастую при рассмотрении кандидатуры заемщика зарубежные кредиторы ориентируются не только на официальную заработную плату. В западных странах учитывают прибыль от сдачи недвижимости в аренду, наличие и стоимость имеющегося имущества и т.д. Причем вопросы уплаты налогов со всех этих доходов иностранные банки не интересуют- этот аспект волнует только российские фискальные органы. А вот легальность получения прибыли отслеживается очень строго.

  «Главное требование, чтобы стабильный ежемесячный доход за вычетом всех затрат ( их указывают в анкете, при этом учитывают иждивенцев и т.д. ) второе превышал сумму ежемесячных выплат по кредиту»,- говорит Юлия Титова, директор Rentsale.

 Статус заемщика непринципиален для европейского банка. Если доход подтвержден. Профинансировать покупку недвижимости банк сможет и российской домохозяйке, и частному предпринимателю, и безработному.