Согласно статистике, от 2 до 4% сделок с жильем ежегодно расторгается в судебном порядке. Владельцы таких желанных квадратных метров лишаются права собственности по не зависящим от них причинам. Почему это происходит и как обезопасить покупателей на вторичном рынке?

 — Недвижимость — самый дорогой товар, всегда привлекательный для недобросовестных людей. Кто чаще всего становится жертвой мошенников при операциях на вторичном рынке?

— Способы совершения преступлений при сделках с недвижимостью давно и хорошо известны — это обман или злоупотребление доверием граждан. Чаще всего жертвами мошенничества становятся представители социально незащищенных слоев населения: пенсионеры, инвалиды, сироты, одинокие люди. Но попадают в этот печальный список также излишне самостоятельные граждане, которые из соображений экономии или по причине чрезмерной уверенности в себе не прибегают к помощи про­фес­сионалов. Им кажется, что при несложном обмене, рядовой покупке или продаже квартиры риск вроде бы невелик. Но не стоит недооценивать мошенников! В ход идут и поддельные паспорта, и подложные документы на жилье, и недействительные доверенности на проведение сделки купли-продажи. Обычный человек, неспециалист, вряд ли сможет проверить их подлинность. Если же покупатель все же в чем-то засомневается, тут же появится железный довод, что цена квартиры ниже рыночной и такого товара просто больше нет и не будет, а за порогом стоит очередь из жаждущих купить… Надо помнить, что продажа жилья по цене ниже рыночной — это всегда повод насторожиться. Покупатель не может быть спокоен, даже имея в своем распоряжении подлинные документы на выбранный объект. На вторичном рынке сейчас огромное количество квартир, которые уже не один раз продавали и покупали. Каждый переход прав собственности надо досконально проверять на потенциальную угрозу, ибо судебная практика такова, что признание одной из предыдущих операций с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок.

— Кто осуществляет эти проверки? Насколько гарантируется так называемая юридическая чистота объекта, если их проводит риэлторская компания?

— В этом случае на помощь покупателю приходят про­фес­сиональные участники рынка недвижимости. Во-первых, риэлторы. Они подбирают жилье в соответствии с желанием клиентов, помогают в сборе и оформлении документов, анализируют сведения о предыдущих сделках, собирают информацию о бывших жильцах и сопровождают сделку до ее завершения. При участии квалифицированного юриста будет проведена правовая экспертиза: проверка истории объекта, оценка сделки на предмет ее оспаривания, разработка схемы взаиморасчетов. Если в ходе проверок выявят какие-либо нарушения, грозящие неприятностями новому покупателю, он будет об этом своевременно предупрежден, а компания продолжит поиск другого объекта.

Во-вторых, нотариусы. К ним стороны могут (согласно действующему законодательству, нотариальное удостоверение сделок купли-продажи не является обязательным) обратиться за удостоверением сделки.

И наконец, Управление федеральной регистрационной службы, которое наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу предоставленных документов. Получается многоступенчатый контроль. Но как бы тщательно риэлтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет.

— Почему? Такие многоступенчатые проверки, а поводы для расторжения сделок все же находятся.

— Конечно, любая крупная про­фес­сиональная риэлторская компания, работающая на рынке недвижимости длительное время, заинтересована в том, чтобы у ее клиентов в будущем не возникло каких-либо неприятностей. Поэтому все возможные шаги по проверке ею будут сделаны! Но на практике специалисты не всегда могут лично встретиться с каждым из предыдущих собственников и выяснить все обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, а также установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, допустим, малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно зафиксировать в документах или выявить при личных встречах — например, факт совершения состоявшейся ранее сделки под влиянием насилия или угрозы. Все эти риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности.

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже есть моменты, которые не могут быть проверены. Это касается, например, прав других бывших владельцев этого имущества, в том числе права супругов на общую собственность, что имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения. Нотариусы также не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина. (Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином является основанием для признания ее недействительной.) Кстати, риэлторы пытаются и в этом вопросе обезопасить своих клиентов: собирая пакет документов на квартиру, они давно уже просят представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит там на учете.

К сожалению, порядок государственной регистрации сделки и прав на недвижимость также не предусматривает сбор информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию).

— Где же выход? Ведь вопросы безопасности сделок на вторичном рынке жилья должны быть решены?

— Выход — титульное страхование. Оно в отличие от имущественного защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших событий, которые не известны и не проявились на момент заключения договора страхования. Иными словами, если у приобретенной квартиры вдруг объявится владелец и права его юридически будут подтверждены, страховая компания выплатит покупателю возмещение, равное стоимости утраченной собственности. Титульное страхование остается пока самым эффективным способом защитить свои имущественные интересы при покупке жилья. 

— В чем привлекательность такого страхования? Теоретически любой человек может самостоятельно приехать в страховую компанию и застраховать свои риски…

 — К сожалению, по данным статистики, так поступают всего 3–5% покупателей. Почему? Видимо, полагаются на русский авось, а также на про­фес­сионализм агентства недвижимости, с которым заключен договор. Но ведь не секрет, что ряд компаний, работающих на рынке, не планируют долгосрочных отношений с клиентами, они ориентированы лишь на быстрое получение денег.

Являясь страхователем, страховая компания гарантирует новому собственнику безопасность сделки, а также участие в решении всех проблем в случае их возникновения. Срок страхования для клиентов — три года, что равняется общему сроку исковой давности.