При покупке жилья на вторичном рынке риэлторы настоятельно рекомендуют клиентам воспользоваться услугой по проверке юридической чистоты квартиры. Что включает в себя эта про­цедура? Можно ли сэкономить и проверить объект недвижимости самостоятельно?

— При проведении сделок купли-продажи проверка истории недвижимости необходима. Когда квартира чистая, то препятствий для ее продажи нет, то есть право собственности не ограничено какими-либо запретами или обременениями. Кроме того, юридическая экспертиза позволяет снизить риски, связанные с нарушениями прав третьих лиц, которые могут привести к признанию сделки недействительной.

Если покупатель решил проверить квартиру самостоятельно, он должен собрать о ней все необходимые сведения. Например, выписка из домовой книги содержит информацию обо всех гражданах, которые были постоянно или временно зарегистрированы в жилом помещении. О том, кто, когда и на каком праве владел квартирой, помогут узнать данные из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Однако обобщить и проанализировать собранную информацию способен только юрист либо опытный специалист по сделкам — риэлтор.

На какие моменты нужно обращать особое внимание при проверке? Какие факты в истории квартиры должны насторожить покупателя?

— Если квартира в собственности, необходимо выяснить, кто из граждан, зарегистрированных в ней, не участвовал в приватизации. Например, это мог быть супруг (супруга), отказавшийся от своей доли в пользу второй половины. Тогда следует иметь в виду, что такое лицо приобретает бессрочное право пользования квартирой. Нередки в практике случаи, когда при приватизации были нарушены права несовершеннолетнего ребенка, постоянно зарегистрированного в жилом помещении, но не учтенного в качестве полноправного сособственника.

Следует также принять во внимание, что квартира, которую продает лицо, состоящее в браке, может являться совместно нажитым мужем и женой имуществом, а не личной собственностью продавца, в связи с чем требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение такой жилплощади.

Пристальное внимание нужно уделить истории недвижимости, которую продают по генеральной доверенности, с правом получения денежных средств, особенно от собственника, ограниченного в дееспособности или полностью недееспособного — престарелого, находящегося под опекой (попечительство) либо пребывающего в местах лишения свободы.

Необходимо тщательно проверить квартиры, вошедшие в состав наследственного имущества, но длительное время не востребованные родственниками.

Чем отличается проверка при покупке жилья в новостройке и на вторичном рынке?

— Вторичное жилье отчуждается лицом, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. А квартира в новостройке — это объект недвижимого имущества, у которого еще нет своего собственника, поэтому необходимо проверять действительность имущественных прав на квартиру у лица, передающего такие права новому приобретателю. При заключении какого-либо договора следует удостовериться, есть ли у застройщика право использовать данный земельный участок, получено ли разрешение на строительство, имеет ли земля соответствующий вид разрешенного использования и др.

Какие гарантии дает покупателю недвижимости риэлторская компания, занимающаяся проверкой юридической чистоты квартиры?

— Агентство недвижимости поможет минимизировать риски возникновения споров, предупредив об имеющихся неблагоприятных факторах, выявленных при проведении юридической проверки.

Кроме того, в некоторых агентствах, сотрудничающих со страховыми компаниями, можно застраховать риск утраты права собственности на приобретаемую квартиру. Время действия полиса — не менее трех лет, что соответствует общим срокам исковой давности. Страховое возмещение по такому полису тождественно сумме, фактически затраченной на покупку квартиры.