Неликвидные полуфабрикаты

Как только на рынок пришли первые «заморозки» — начали останавливаться стройки, некоторые эксперты сделали предположение, что вот-вот начнется массовый передел собственности, а инвесторы ринутся скупать за полцены незавершенные объекты. Однако этого не произошло. К тому же, как свидетельствуют юристы, сделка с недостроем может таить в себе множество подводных камней.

При всем богатстве выбора…

 Оказалось, что и продавцам, и покупателям замороженных объектов сделки с ними не слишком выгодны. «Девелопер, нуждающийся в деньгах, вряд ли будет продавать проект на стадии строительства, скорее он станет искать или деньги, чтобы как можно быстрее его сдать, или соинвестора»,  — говорит Маринич Владимир Анатольевич, директор «Агентство «Жилстрой-Сервис». Продавать незавершенку сегодня крайне невыгодно, считает Татьяна Панова, руководитель отдела продаж «Агентство «Жилстрой-Сервис», на это идут в крайнем случае. «Естественно, что подобные сделки не афишируются», — констатирует эксперт.

 А невыгодно потому, что много сегодня за такие объекты не дают. Сумма, которую готовы выложить покупатели за недострой, зачастую ниже порога рентабельности для продавца. «Инвесторы не готовы приобретать объекты незавершенного строительства даже по цене уже вложенных инвестиций»,  — «Даже если объект обошелся, к примеру, в 50 млн долл., это вовсе не значит, что в нынешних условиях он именно столько и стоит».

 Впрочем, подобные приобретения малоинтересны и самим инвесторам. Они не только не обещают немедленного дохода, но и требуют вложения средств на строительство или консервацию проекта. Чем выше степень готовности объекта, тем больше у него шансов найти нового хозяина. «Привлекательными для приобретения являются проекты на заключительных стадиях строительства (с готовностью более 80%), с удачным местоположением (такие как  города ближайшего подмосковья г. Люберцы, г. Лыткарино, г. Реутов, г. Железнодорожный, г. Балашиха), подписанными предварительными договорами аренды на часть площадей», — подтверждает специалист отдела по работе с арендаторами Юлия Мажирина.

 Однако наиболее ликвидные активы выходят на рынок в последнюю очередь, поскольку собственнику невыгодно продавать объект по сниженной стоимости, неизбежной в условиях кризиса. «Чаще предлагаются в продажу недостроенные объекты относительно невысокого качества, неудачно расположенные, с непродуманной концепцией, которые, разумеется, не интересуют потенциальных инвесторов»,  - Особенно низок спрос на офисные проекты. «Ставки аренды снизились. Только с начала 2009 г.  в среднем на 30%. Это делает большинство новых проектов в сегменте офисов низкорентабельными, а недостроенные объекты, которые еще потребуют дополнительных инвестиций, тем более малопривлекательными», — объясняет Юлия Мажирина.

 Вот и получается, что при потенциальном спросе и кажущемся богатстве выбора предложений объекты, удовлетворяющие покупателей как по цене, так и по качеству, можно перечесть по пальцам.

 Владимир Анатольевич Маринич, генеральный директор ООО «Агентство«Жилстрой-Сервис», называет еще одну причину, препятствующую сделкам с недостроем: «Большинство объектов заложены по кредитам в банках, и при продаже их по сегодняшним ценам вернуть долг в полном объеме не получится, поэтому банки не дают согласия на продажу, хотя и не знают, что дальше делать с заложенными активами».

 Изменится ли ситуация в ближайшее время? «Девелоперы стараются держать цены, поскольку не хотят продавать объекты ниже себестоимости, но положение многих из них заставляет задуматься о дополнительном дисконтировании ради получения денег, ведь кредитоваться в банках бессмысленно (процентные ставки очень высоки), а частные инвесторы пока предпочитают избегать финансирования строительства». Таким образом, возможно достижение некоего баланса между покупателями и продавцами. «Сделки будут происходить при ухудшении ситуации у девелоперов или при еще большем снижении цен на объекты, что соответствует общему тренду рынка недвижимости, когда интересы покупателя являются определяющими. — Большое количество незавершенных проектов уже выставлено на рынке, а с наступлением ожидаемой многими экспертами второй волны кризиса их наверняка станет больше». Однако все эксперты признаются, что делать прогнозы очень сложно, поскольку рынок стал еще более непрозрачным, и даже текущая ситуация понятна далеко не всем игрокам.

Законодательные ловушки

 Основной риск сделок по покупке объектов незавершенного строительства — отсутствие или неграмотно оформленная правоустанавливающая документация на земельный участок и разрешение на строительство. Приобретая такую «нелегитимную» недвижимость, собственник, достроив объект, рискует так и не стать его полноправным владельцем. Поэтому до совершения сделки купли-продажи необходимо тщательно проверить документы.

 О некоторых нюансах этого процесса рассказала Панова Татьяна Юрьевна. По её словам, покупатель должен убедиться, что право собственности на реализуемый объект незавершенного строительства зарегистрировано продавцом в установленном порядке, что может подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Кроме того, следует истребовать у продавца следующие бумаги: документы, подтверждающие право собственности (иное право, в частности право аренды) на земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства; разрешение на строительство; проектную документацию; документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. Например, был прецедент, когда Высший арбитражный суд РФ указал, что по смыслу действующего законодательства объект незавершенного строительства не может быть реализован на публичных торгах в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на этот объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в установленном порядке.