| 02.03.2010г. Как сдать арендный экзамен? |
 |
Как сдать арендный экзамен?Процесс сдачи квартиры в аренду — дело чрезвычайно сложное для начинающих. Поэтому мы составили для них список наиболее часто задаваемых вопросов — своего рода пошаговую инструкцию. Нужно ли квартиру специально готовить? Делать ли ремонт? Однозначный ответ — да или нет — дать невозможно. Универсальная рекомендация сводится к тому, что чем дешевле квартира, тем меньше нужно в нее вкладывать. В экономклассе, где цены на однокомнатные начинаются сегодня от 15–18 тыс. руб. в месяц, арендодатели ценят прежде всего дешевизну. Сделав отличный ремонт, владелец недвижимости, разумеется, захочет и денег за нее получать побольше. Но попытка выставить квартиру, например, за 23 тыс. руб. приведет лишь к тому, что желающих снять не будет вообще — они просто не станут смотреть этот объект, поскольку вокруг достаточно таких же, но дешевле. Слишком дорогой ремонт в дешевой квартире не окупается — это практически аксиома, отмечает Юлия Мажирина, специалист по аренде недвижимости агентства «Жилстрой-Сервис».
Аренда новостройки за ремонт — что это такое? Покупатели новых подмосковных квартир получают их, как правило, в следующем виде: голые бетонные стены, отсутствие сантехники, межкомнатных дверей и т. п. Напрашивается мысль: нельзя ли сдать жилье очень дешево (а то и вообще бесплатно) при условии, что жильцы сами сделают там ремонт? Выглядит вариант привлекательно, но есть масса побочных эффектов. Они связаны со сроками (арендаторы наверняка не станут торопиться с ремонтом — ведь чем раньше они его завершат, тем быстрее закончится для них льготный период оплаты), качеством используемых материалов и работ. Скандалы из серии «обещали купить обои с шелкографией, а потом оклеили стены старыми газетами» происходят постоянно. В общем, ввязываться в подобную авантюру можно только при полной безысходности (денег для проведения ремонта своими силами взять неоткуда). При этом необходимо все детали прописать в договоре и быть морально готовым к долгим и утомительным разборкам с жильцами по поводу качества и сроков. Но в принципе идея жизнеспособная. Кстати, по словам Ю. Мажириной, точно так же иногда сдают и старые квартиры в плохом состоянии.
Цена: как ее определить? Вопрос, который представляется сложным, на самом деле решается просто: нужно всего лишь позвонить в агентство недвижимости и попросить провести оценку. Три-четыре подобных звонка в разные компании — и вы имеете почти достоверную картину. Прочие способы определения стоимости аренды (например, опыт родственников или знакомых) не так универсальны. Во-первых, одинаковых квартир не бывает — объект наверняка находится в ином районе, в другом состоянии и т. п. А во-вторых, ставки со временем меняются.Названные агентствами цены будут, естественно, несколько отличаться. И ориентироваться на максимум при этом не следует. «Надо четко понимать, что риэлторы не собираются снимать вашу квартиру сами, — говорит Юлия Мажирина, специалист компании «Жилстрой-Сервис». — Они всего лишь займутся поиском арендатора». А завышенная цена, привлекательная для хозяина, зачастую является совершенно неприемлемой для потенциальных клиентов. В итоге квартира будет долгое время висеть в базе данных, а владелец в это время не получит вообще никаких доходов.
Действовать самостоятельно или через агентство? Аргументы в пользу сотрудничества с агентством хорошо известны. Владелец не тратит время и средства на рекламу объекта, ему подбирают арендаторов, все отношения с ними оформляют с помощью профессионально составленного договора и т. п. Обычно эти тезисы возражений не вызывают, и сомнения потенциальных клиентов сводятся к одному: агентство возьмет за свою работу комиссию, и стоит ли эту комиссию платить? Но владельцам сдаваемых квартир беспокоиться не о чем: услуги для них бесплатны. Комиссию риэлторам платят арендаторы, и эту реалию нашего рынка пока не сумел сломать даже кризис. Соответственно, вопрос о том, не слишком ли велики комиссионные, для арендодателя просто не стоит. Исключение составляет только рынок дорогого жилья: там спрос традиционно меньше предложения, и для того, чтобы свою квартиру сдать, владелец платит риэлторам: чтобы они продвигали объект, активно искали нанимателей и т. п.
Как выбрать арендатора? В случае если вы действуете через агентство, нанимателя найдет риэлтор. Однако посредника интересуют по большому счету только заключение сделки и комиссионные. А если арендатор окажется, мягко скажем, неудачным — это проблемы владельца квартиры, ведь он риэлтору ничего не платил и поэтому не является клиентом. Так что о тех, кто приходит снимать вашу квартиру, надо составлять собственное мнение. А некоторым даже отказывать. Благонадежный арендатор — это человек, имеющий, во-первых, стабильный источник дохода (в этом смысле удачный выбор — сотрудники надежных компаний). Во-вторых, тот, у кого потребность в жилье является первостепенной. По этой причине москвичи (например, молодая пара, желающая жить отдельно от родителей), в прежние времена считавшиеся очень желательными нанимателями, сегодня ими не являются. На дворе кризис, и такие люди могут решить, что не стоит ежемесячно тратить деньги на съемную квартиру — в отличие от иногородних арендаторов, которым деваться просто некуда.
Какие документы подписываем при сдаче квартиры? Основной документ — договор аренды. Он обязательно должен содержать фамилию, имя, отчество представителей сторон и паспортные данные, а также информацию о сроке действия, сумме и условиях оплаты. Если вносится залог — нужно обязательно это указать, уточнив, обеспечением чего он является и порядок его возврата. Если вы собираетесь поручить арендатору совершать какие-то платежи за квартиру (коммунальные, электричество, телефон), все это должно быть внесено в договор. Необходимо прописать также порядок досрочного расторжения и штрафные санкции. В целом руководствоваться следует простым правилом: чем больше вопросов вы проясните на начальной стадии, тем меньше недоразумений возникнет после. Надо помнить, что договоренности являются таковыми только в том случае, если они зафиксированы на бумаге. Если все происходило на словах, не исключено, что противоположная сторона забудет о своих обязательствах.
Как строить отношения с арендатором в процессе? Если коротко — тщательно следить за тем, чтобы неукоснительно выполнялся подписанный договор. Особое внимание надо обратить на соблюдение сроков оплаты — многие наниматели начинают «петь блюзы» о том, как плохо у них с деньгами, и постоянно допускают просрочку платежа. Также объектом пристального контроля должно быть состояние квартиры. Здесь, конечно, нужно соблюдать меру — если люди живут несколько лет, они могут немного испачкать обои, это нормально. Но вот разбитые в первую же неделю стекла и унитаз — непорядок, и с такими жильцами лучше расстаться. В общем, арендаторы должны понимать, что хозяин квартиры, хоть и не лезет в их частную жизнь, все время находится рядом и никакого безобразия не допустит.
Расставание — как сделать его наименее болезненным? В тот момент, когда вы расстаетесь со своим арендатором, ему надо вернуть упоминавшуюся выше залоговую сумму — разумеется, если с квартирой все в порядке. Особое внимание следует обратить на телефон — счета за междугородние и международные переговоры приходят с некоторым опозданием, поэтому через пару недель после отъезда нанимателей можно обнаружить в почтовом ящике счет с указанием весьма неприятной суммы. Чтобы избежать такой напасти, нужно в самый последний момент — буквально перед выездом на квартиру для последней встречи — позвонить на телефонный узел и уточнить, не имеются ли у данного номера какие-либо долги.
К СВЕДЕНИЮ
|